Indonesia ini bisa jadi pedoman wajib bagi Anda yang berniat membeli rumah dengan cara dicicil. Apalagi mengajukan KPR (Kredit Pemilikan Rumah) juga menjadi cara favorit bagi kebanyakan orang di Indonesia untuk membeli rumah.
Mayoritas masyarakat memilih jangka waktu cicilan di atas 10 tahun untuk membeli rumah. Ya, dengan harga rumah paling rendah mulai Rp300 jutaan di kota besar, membeli rumah dengan cara tunai jelas sulit dilakukan bagi sebagian besar masyarakat Indonesia.
Bank Indonesia juga mencatat bahwa 80 persen lebih pembeli rumah masih memilih mengajukan KPR untuk bisa memiliki hunian. Karena masih awam, beberapa orang, terutama mereka yang baru akan membeli rumah pertama kali, kerap ragu saat akan mengajukan.
APA ITU KPR?
Mengajukan KPR butuh persiapan dan proses yang panjang. Namun semuanya bisa menjadi mudah jika Anda sudah mengetahui syarat dan tahap-tahapnya.
Kredit Perumahan Rakyat adalah salah satu jenis bantuan pembiayaan untuk membeli rumah. Meski ada sejumlah lembaga pembiayaan yang memberikan fasilitas KPR, namun bisa dibilang mayroitas bantuan pembiayaan perumahan ini berasal dari perbankan, baik negeri maupun swasta.
Anda bisa memilih bank yang sesuai dengan keinginan Anda, namun biasanya pengembang perumahan juga telah bekerja sama dengan sejumlah bank. Perbedaan antara mengajukan KPR lewat bank yang telah bekerja sama dengan pengembang yang tidak bekerja sama adalah kepraktisannya.
Karena belum bekerja sama, bank pilihan Anda akan meminta Anda untuk melengkapi sejumlah data seperti Izin Mendirikan Bangunan (IMB), denah bangunan, Akta Jual Beli (AJB), dan lain-lain. Sementara, bank yang telah bekerja sama dengan pengembang tidak akan meminta itu karena bank telah mendapatkan jaminan dari pengembang saat mengadakan kerja sama.
Jadi, untuk mengajukan KPR, ada baiknya jika Anda memilih bank yang telah lebih dulu bekerja sama dengan pengembang.
SYARAT MENGAJUKAN KPR
Jika Anda memiliki tunggakan utang yang tidak lancar, nama Anda akan masuk dalam daftar hitam BI, sehingga besar kemungkinan pengajuan KPR Anda ditolak.
Bank sebagai pemberi fasilitas pembiayaan akan melakukan seleksi ketat terhadap calon debitur. Meski ada sejumlah syarat yang harus dipenuhi, secara umum, proses pengajuan KPR tidaklah sulit. Berikut persyaratan umum dalam mengajukan KPR:
- Warga Negara Indonesia (WNI) dan memahami hukum
- Bagi karyawan, usia minimal adalah 21 tahun dan maksimal 55 tahun
- Bagi wiraswasta dan profesional, usia minimal adalah 21 tahun dan maksimal 65 tahun
- Memiliki penghasilan rutin setiap bulan
- Sudah bekerja minimal dua tahun untuk karyawan
- Sudah menjalankan usaha minimal tiga tahun untuk wiraswasta dan profesional
IDI didapat melalui Bank Indonesia (BI), atau dikenal juga dengan istilah BI Checking. Di dalam IDI tersimpan riwayat utang Anda ke lembaga-lembaga pembiayaan yang terdaftar resmi. Singkatnya, jika Anda memiliki tunggakan utang yang tidak lancar, nama Anda akan masuk dalam daftar hitam BI, sehingga besar kemungkinan pengajuan KPR Anda ditolak.
Bank juga akan memeriksa persentase total cicilan Anda terhadap pemasukan bulanan Anda. Bank mensyaratkan total cicilan adalah 30% dari pemasukan. Jadi, misalnya pemasukan bersih Anda Rp10 juta per bulan, maka cicilan maksimal yang bisa diberikan bank adalah Rp3 juta.
Mau punya rumah tapi ragu-ragu dengan kemampuan Anda untuk membayar cicilan KPR per bulannya? Cek hitung-hitungannya lewat kalkulator KPR (Aplikasi meta property sudah menyiapkannya)
Jika Anda memiliki cicilan lain seperti cicilan kartu kredit, kendaraan bermotor, dan lain-lain, yang jika digabungkan dengan cicilan rumah Anda melebihi persentase 3%, akan semakin kecil peluang bank meloloskan pengajuan KPR Anda.
Untuk memudahkan bank melakukan pengecekan dan pembuktian, Anda perlu menyiapkan dokumen atau berkas-berkas umum yang diperlukan, di antaranya adalah sebagai berikut:
- Fotokopi identitas (KTP) dan Kartu Keluaraga
- Jika sudah menikah, sertakan fotokopi Akta Nikah/Cerai/Perjanjian Pranikah
- Fotokopi Nomor Pokok Wajib Pajak (NPWP) pribadi
- Bukti rekening tabungan atau rekening koran selama tiga bulan terakhir
- Slip gaji dan surat keterangan kerja asli (stempel basah) bagi karyawan
- Bagi profesional seperti dokter, pengacara, dan lain-lain, sertakan surat izin praktik
- Untuk wiraswasta, siapkan fotokopi Surat Izin Usaha Perdagangan (SIUP), Akta Pendirian Perusahaan, Tanda Daftar Perusahaan, NPWP perusahaan, dan laporan keuangan terakhir.
Berikut ini persyaratan tambahan untuk mengajukan KPR rumah second atau pengembang yang tidak bekerja sama dengan bank:
- Data diri penjual (fotokopi KTP suami-istri dan Kartu Keluarga)
- Fotokopi sertifikat rumah
- Fotokopi denah bangunan
- Fotokopi Izin Mendirikan Bangunan (IMB)
- Fotokopi Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) terbaru
PENGHASILAN GABUNGAN SUAMI-ISTRI
Bagi Anda yang sudah menikah, Anda bisa mengajukan KPR dengan perhitungan penghasilan gabungan antara suami dan istri.
Yang perlu diketahui, bank tidak hanya menghitung kemampuan keuangan secara individu. Bagi Anda yang sudah menikah, Anda bisa mengajukan KPR dengan perhitungan penghasilan gabungan antara suami dan istri. Dengan demikian, plafon Kredit Pemilikan Rumah Anda bisa lebih tinggi, sesuai penghasilan gabungan dengan pasangan.
Untuk itu, Anda juga perlu menyertakan data penghasilan pasangan dengan detail yang sama seperti persyaratan dokumen perbankan di atas.
KEUNTUNGAN MENGGUNAKAN FASILITAS KPR
Salah satu keuntungan menggunakan fasilitas KPR adalah rumah bisa ditempati sebelum lunas.
Ada beberapa keunggulan yang membuat KPR menjadi favorit masyarakat Indonesia, di antaranya adalah:
- Mengurangi risiko. Saat ini, banyak pengembang yang menawarkan rumah yang belum dibangun. Bank yang memberikan fasilitas KPR untuk sebuah perumahan tentu saja sudah memeriksa lebih dulu kredibilitas pengembang.
- Legal. Bank dan Badan Pertanahan Nasional akan memeriksa lebih dulu lahan perumahan yang bersangkutan, sehingga kecil kemungkinan akan muncul sengketa di kemudian hari.
- Rumah bisa ditempati sebelum lunas. Ya, meskipun durasi cicilan Anda 25 tahun, Anda tak perlu menunggu hingga lunas untuk menempatinya. Saat bangunan sudah selesai, Anda bisa langsung menempatinya.
- Instrumen bisnis. Meski cicilan belum lunas, Anda bisa menyewakan rumah tersebut. Dengan demikian, cicilan pun bisa menjadi lebih ringan. Tergantung letak perumahan, harga sewa bisa setara harga cicilan sehingga Anda tak perlu lagi membayar cicilan menggunakan uang Anda sendiri.
- Instrumen investasi. Semakin awal Anda mencicil rumah, semakin besar peluang kenaikan harga rumah tersebut. Saat harga sudah cukup tinggi, Anda bisa menjual lagi bahkan sebelum lunas, baik dengan cara over kredit atau dengan melunasinya lewat hasil penjualan.
- Anda bisa menentukan besarnya uang muka, cicilan per bulan, dan durasi cicilan sesuai kemampuan Anda.
- Aset agunan kredit. Saat butuh modal usaha Anda bisa menggunakan rumah untuk jaminan kredit.
Membeli rumah adalah keputusan besar. Untuk itu, Anda memang harus menyiapkannya sejak jauh hari.
Bagi Anda yang belum berencana mengajukan KPR dalam waktu dekat namun sudah memiliki rencana jangka panjang, ada beberapa tips yang bisa Anda ikuti:
Tetapkan target: Membeli rumah adalah keputusan besar. Ini menyangkut jumlah uang yang relatif besar dan juga komitmen yang lebih panjang. Untuk itu, Anda memang harus menyiapkannya sejak jauh hari.
Satu hal yang harus Anda ingat, semakin lama Anda menunda membeli rumah, semakin tinggi kenaikan harga rumah. Idealnya, Anda bisa memasang target untuk penghasilan tetap dan mengumpulkan uang muka rumah dalam satu tahun.
Buat catatan pengeluaran atau kas
Mungkin terlihat sepele, namun Anda harus membiasakan mencatat arus keluar-masuk uang Anda, memperkirakan kebutuhan dan pengeluaran bulanan Anda, dan merancang strategi menabung untuk DP rumah sekaligus cicilannya.
Melalui pencatatan ini, Anda bisa melihat kebutuhan riil Anda, berapa banyak uang yang Anda keluarkan untuk kebutuhan tersier atau pengeluaran yang tidak mendesak atau bahkan tidak penting.
Dalam strategi perencanaan keuangan dasar, ada beberapa pos pengeluaran yang presentasenya diatur seperti berikut:
- Biaya hidup bulanan: 50% pemasukan
- Tabungan dan investasi: 20% pemasukan
- Dana darurat: 10% pemasukan
- Maksimal 30% untuk cicilan
Mulai menabung di bank dengan fasilitas KPR
Setelah Anda bisa mengetahui pengeluaran yang tidak penting, alokasikan pengeluaran tersebut menjadi tabungan. Pilih menabung di bank yang memiliki fasilitas KPR. Hal ini bisa membantu mempermudah proses pengajuan KPR Anda nantinya.
Meningkatkan kemampuan
Jika pemasukan Anda tidak cukup untuk memenuhi persentase di atas, sudah saatnya Anda mencari pemasukan tambahan. Pertama, lihat pemasukan non-gaji seperti bonus atau Tunjangan Hari Raya (THR). Jika biasanya Anda menggunakan pemasukan ini untuk pengeluaran konsumtif, maka sisihkan untuk menabung atau cicilan.
Selanjutnya, Anda bisa mencari penghasilan tambahan atau mulai berinvestasi. Emas adalah pilihan investasi yang relatif aman dengan modal awal yang cukup terjangkau.
Menghitung secara seksama besaran cicilan KPR
Pada titik ini, Anda sudah berhasil menstabilkan keuangan Anda. Alokasi untuk pengeluaran bulanan, tabungan, dan cicilan sudah sesuai persentasenya. Kini, saatnya menetapkan cicilan KPR.
Rata-rata, orang memilih jangka waktu KPR di atas 10 tahun, bahkan hingga 25 tahun. Agar tak terlalu membebani, pilih jumlah angsuran di bawah 30% dari total pemasukan bulanan Anda. Dengan demikian, Anda masih bisa cukup leluasa memenuhi kebutuhan yang lain.
Untuk memperkecil angsuran, Anda bisa menyiasatinya dengan memperbesar uang muka. Mungkin Anda harus mengetatkan pengeluaran dalam setahun terakhir; mengalokasikan semua bonus dan THR Anda untuk tabungan DP rumah. Namun, dengan nilai angsuran yang rendah, Anda bisa lebih leluasa pada saat masa cicilan.
Pilih mana? Bersakit-sakit dahulu untuk menabung DP rumah, atau bersenang-senang dahulu dengan DP kecil, lalu dibebani cicilan yang besar selama 10 tahun ke depan?
UANG MUKA KPR
DP rumah
Uang muka atau down payment (DP) minimal untuk KPR adalah sebesar 15% dari total harga rumah
Untuk saat ini, Pemerintah menetapkan bahwa uang muka atau down payment (DP) minimal untuk KPR adalah sebesar 15% dari total harga rumah. Meski demikian, sejumlah pengembang memberikan bantuan yang membantu meringankan beban Anda.
Besarnya bantuan ini bisa mencapai 5% bahkan bisa jadi Anda tak perlu menyediakan uang muka sama sekali.
TIPS MEMILIH BANK UNTUK PENGAJUAN KPR
Bank KPR
Akan lebih praktis jika Anda memilih bank yang telah bekerja sama dengan pengembang
Setelah Anda merasa sudah siap dengan seluruh persyaratannya, termasuk perhitungan pengeluaran dan pemasukan bulanan, memiliki daftar rumah incaran serta siap membuat komitmen, kini saatnya memilih bank yang tepat untuk mengajukan KPR.
Seperti disebutkan di atas, akan lebih praktis jika Anda memilih bank yang telah bekerja sama dengan pengembang. Meski demikian, biasanya pengembang tidak hanya bekerja sama dengan satu bank saja. Berikut ini panduan untuk memilih bank yang terbaik untuk pembiayaan perumahan Anda:
Perhatikan reputasi bank
Reputasi bank dapat dilihat dari beberapa indikator seperti jumlah nasabah yang dimiliki, kualitas layanan konsumen, maupun jumlah kantor cabang. Carilah bank yang memiliki kantor cabang di dekat tempat tinggal Anda saat ini ataupun lokasi rumah yang akan Anda beli.
Ini penting agar saat Anda butuh informasi tambahan, ingin berkonsultasi seputar KPR, serta membahas masalah yang mungkin muncul, Anda bisa datang segera.
Cari tahu juga referensi mengenai bank tersebut lewat media massa. Apakah pernah bermasalah dengan nasabah dan bagaimana mereka menyelesaikannya.
Suku bunga
Pertimbangkan juga tawaran suku bunga dan stabilitasnya. Beberapa bank menawarkan suku bunga fixed atau 'tetap' dalam jangka waktu tertentu. Artinya, selama jangka waktu yang disepakati, suku bunga cicilan Anda akan tetap, misalnya 7%.
Selanjutnya, di luar periode suku bunga tetap, suku bunga cicilan Anda akan mengikuti pergerakan suku bunga pasar atau yang biasa disebut floating. Setiap bank menawarkan lama periode suku bunga tetap, besaran suku bunga tetap, serta peningkatan suku bunga floating yang berbeda-beda.
Cari bank yang menawarkan suku bunga stabil, sehingga tidak mengganggu keuangan Anda di masa floating.
Denda dan penalti
Ada bank yang ketat dalam peraturan cicilan. Misalnya, Anda akan dikenai denda saat telat membayar, serta penalti saat hendak melunasi cicilan lebih awal. Peraturan ini dikenakan hampir di semua KPR konvensional.
Meski demikian, besaran denda, penalti, serta fleksibilitasnya berbeda-beda. Carilah bank yang menawarkan denda ringan serta fleksibilitas cicilan.
Transparansi
Proses pengajuan KPR cukup panjang, karena itu, carilah bank yang transparan dalam menjelaskan semuanya, mulai dari persyaratan, besaran cicilan, suku bunga fixed dan floating, denda dan penalti, serta lain-lain. Beberapa di antaranya adalah seperti berikut:
Syarat administrasi
Jumlah uang muka minimal
Suku bunga yang ditawarkan dan perhitungannya
Biaya ekstra yang muncul dalam proses pencairan kredit
CARA MEMBANDINGKAN PRODUK KPR ANTAR BANK
Secara umum, KPR yang ideal adalah KPR yang prosesnya cepat dan mudah dengan cicilan yang ringan.
Selain memilih bank, pilah-pilih juga produk-produk KPR antarbank. Ini penting dilakukan agar Anda mendapatkan fasilitas KPR yang sesuai dengan kemampuan, serta tingkat risiko yang mampu Anda tangani.
Secara umum, KPR yang ideal adalah KPR yang prosesnya cepat dan mudah dengan cicilan yang ringan. Tetapi sudah pasti, produk KPR antara satu bank dan yang lainnya berbeda-beda.
Membandingkan suku bunga KPR
Ini adalah syarat pertama yang harus Anda perhatikan saat mengajukan KPR. Makin besar bunga yang dibebankan kepada Anda sebagai deitur, maka makin tinggi pula total jumlah cicilan.
Cara yang mudah adalah menggunakan simulasi KPR online yang terdapat di situs setiap bank, seperti BCA, Mandiri, ataupun BTN.
Perhatikan kenaikan suku bunga
Seperti disebutkan di atas, jangan lupa memperhatikan suku bunga floating. Biasanya berlaku setelah periode suku bunga fixed. Periodenya juga jauh lebih panjang dibandingkan suku bunga fixed.
Biasanya, bank menawarkan suku bunga KPR fixed paling lama lima tahun. Sisanya adalah floating. Jadi, jika cicilan Anda 15 tahun, maka 10 tahun di antaranya Anda harus mengikuti cicilan yang berubah-ubah sesuai pasar.
Pertimbangkan hal ini sebagai bagian rencana jangka panjang Anda. Jangan sampai pemasukan Anda tidak bisa mengimbangi fluktuasi bunga floating ini.
Biaya administrasi dan lain-lain
Seperti layaknya pengajuan kredit lainnya, KPR juga akan membebani Anda dengan biaya administrasi, biaya notaris, biaya asuransi, dan lain-lain. Jumlahnya pun cukup lumayan. Besaran biaya ini berbeda-beda antarbank sehingga Anda harus jeli mempertimbangkannya.
Selain itu, biaya ini juga bisa ditawar. Jadi, jangan ragu untuk meminta diskon atau potongan biaya administrasi ini.
Dokumen dan syarat-syarat
Masing-masing bank punya syarat dan kebutuhan dokumen yang berbeda-beda. Biasanya, bank skala kecil memberikan syarat yang lebih longgar namun menetapkan suku bunga yang lebih besar. Begitu juga sebaliknya, bank yang lebih besar akan menawarkan suku bunga lebih rendah namun dengan persyaratan yang lebih ketat.
PILIH MENGAJUKAN KPR SYARIAH ATAU KPR KONVENSIONAL?
Secara umum, KPR Syariah memiliki tujuan yang sama dengan KPR konvensional, yakni pembiayaan perumahan.
Seiring perkembangan, saat ini ada jenis KPR Syariah. Secara umum, KPR Syariah memiliki tujuan yang sama dengan KPR konvensional, yakni pembiayaan perumahan. Hanya saja, mengadopsi hukum-hukum Islam, KPR Syariah tidak menerapkan bunga.
Sebaliknya, KPR Syariah menerapkan prinsip jual-beli. Setelah Anda menentukan rumah yang akan Anda cicil, bank tempat Anda mengajukan KPR Syariah akan membeli rumah tersebut lalu menjualnya kepada Anda dengan kenaikan harga. Selanjutnya, harga yang baru itu akan dibagi menjadi uang muka dan cicilan sesuai jangka waktu.
Misalnya, jika rumah yang menjadi incaran Anda dibandrol seharga RP350 juta tunai, maka KPR Syariah akan 'membeli' lebih dulu rumah tersebut, lalu menjualnya dengan kenaikan harga, katakanlah Rp450 juta.
Jika Anda ingin mencicil selama 15 tahun (180 bulan) dengan uang muka 10%, maka Anda harus membayar di muka Rp45 juta. Selanjutnya, sisa Rp405 juta akan dibagi 180 bulan. Dengan demikian, cicilan Anda adalah Rp2,2 juta/bulan, tetap hingga selesai. Besaran cicilan Anda tidak akan terpengaruh kenaikan suku bunga.
Untuk lebih jelasnya, berikut ini perbedaan KPR Konvensional dengan KPR Syariah:
KPR Konvensional
- Ketentuan dan syaratnya ditetapkan oleh bank pemberi KPR
- Suku bunga akan mengikuti naik-turunnya suku bunga pasar (berdasarkan Bank Indonesia) atau sesuai dengan kebijakan bank
- Ada denda dan penalti untuk keterlambatan
- Lama cicilan antara 5-25 tahun
KPR Syariah
- Prinsip yang digunakan adalah prinsip akad Murabahah atau prinsip jual-beli
- Tidak ada sistem bunga, yang ada adalah nilai jual kembali
- Cicilan tetap hingga akhir
- Tidak ada denda keterlambatan
- Cicilan paling lama adalah 15 tahun
Karena besaran cicilan tetap, Anda bisa mengatur pengeluaran sejak awal
Tidak seperti KPR konvensional, KPR Syariah tidak memberikan penalti untuk pelunasan lebih cepat
Proses lebih cepat dan persyaratan relatif lebih mudah, sesuai prinsip syariah
Selaras dengan hukum agama
Kekurangan KPR Syariah
Karena cicilan bersifat tetap, Anda tidak bisa menikmati penurunan cicilan saat suku bunga BI turun
Jangka waktu maksimal cukup pendek, yakni 15 tahun, sehingga jumlah cicilan lebih besar
Kekurangan lain jika dibandingkan KPR konvensional adalah total pelunasan lebih cepat bisa jadi lebih besar jika dilakukan dalam waktu dekat.
Misalnya, untuk KPR Syariah, jika harga tunai Rp350 juta dan harga KPR Syariah Rp450 juta, kemudian setahun kemudian Anda mendapat rezeki dan ingin melunasi, maka Anda harus melunasi sesuai harga total yang disepakati di muka, yakni Rp450 juta.
Sementara untuk KPR konvensional, denda pelunasan lebih awal adalah 5% dari sisa pokok utang. Jika harga tunai Rp350 juta, dengan total cicilan per bulan (termasuk bunga) Rp2,2 juta, dan Anda ingin melunasi setahun kemudian, hitungannya adalah sebagai berikut:
Sisa pokok utang (harga tunai-uang muka 10%): Rp315 juta
Cicilan yang sudah dibayar (Rp2,2 juta x 12 bulan): Rp26,4 juta
Penalti 5% dari Rp315 juta: Rp15.750.000
Maka, total uang yang Anda keluarkan sejak uang muka hingga pelunasan lebih awal adalah Rp392,15 juta.
Namun, Keunggulan KPR konvensional ini hanya berlaku jika Anda melunasi lebih cepat di bawah 3 tahun. Semakin lama Anda menjalani periode cicilan, perhitungan pelunasan lebih awalnya akan semakin besar karena bunga cicilan yang Anda bayar sudah berakumulasi.
Saat ini sudah banyak bank yang menyediakan fasilitas pembiayaan syariah. Selain bank yang memang sudah terkenal sebagai bank syariah seperti Muamalat, Anda juga bisa mengajukan KPR syariah melalui bank-bank konvensional seperti Bank Mandiri, Bank BRI, Bank BNI, dan lainnya. Mayoritas bank saat ini sudah memiliki divisi syariahnya sendiri.
Seperti pinjaman KPR konvensional, KPR syariah juga memberikan pinjaman pembiayaan untuk membangun, merenovasi, maupun membeli tanah kavling.
PERTANYAAN DALAM WAWANCARA KPR
Beberapa pertanyaan yang diajukan antara lain terkait status pekerjaan, pemasukan setiap bulan, utang-piutang, tabungan, dan lain-lain.
Saat pengajuan KPR, bank akan melakukan wawancara terhadap Anda. Proses ini wajib dilalui karena melalui proses inilah pihak bank dapat melakukan verifikasi data Anda. Beberapa pertanyaan yang diajukan antara lain terkait status pekerjaan, pemasukan setiap bulan, utang-piutang, tabungan, dan lain-lain.
Durasi wawancara biasanya tidak lama, maksimal adalah satu jam. Melalui wawancara ini, bank bisa mengambil keputusan untuk meloloskan atau tidak meloloskan pengajuan KPR Anda. Pun demikian, Anda wajib memberikan informasi sejujur-jujurnya karena informasi yang Anda berikan tetap akan dicek silang melalui catatan Bank Indonesia.
Anda juga perlu berkata jujur agar bank dapat mencarikan solusi seandainya ada syarat-syarat yang belum terpenuhi. Pertanyaan dari bank antara lain:
Pekerjaan
Syarat utama untuk mengajukan KPR adalah memiliki penghasilan tetap, minimal dua tahun sebagai karyawan atau tiga tahun sebagai wiraswastawan atau profesional. Ini untuk mencegah pemberian KPR terhadap orang yang tidak mampu membayar cicilan.
Penghasilan
Pemasukan bulanan Anda bukan hanya dari gaji. Jika Anda memiliki penghasilan tambahan sebagai pekerja lepas atau usaha sampingan, bank akan mempertimbangkannya juga. Namun, hal itu akan dilihat dari arus keluar-masuk kas Anda. Jika penghasilan sampingan Anda tercatat cukup stabil dalam dua tahun terakhir, hal itu akan menjadi pertimbangan bank untuk menaikkan batas/plafon pinjaman KPR Anda.
Bank akan merinci semua pemasukan bulanan Anda dan memberikan perhitungan besaran uang muka, cicilan, dan jangka waktu cicilan yang sesuai dengan kemampuan Anda.
Pengeluaran bulanan
Pengeluaran rutin Anda termasuk uang makan, sewa kos/kontrakan, dan lain-lain. Anda tak perlu repot-repot mengarang jumlah pengeluaran Anda karena sekali lagi, hal itu akan terlihat dari arus keluar-masuk kas Anda. Semakin banyak informasi tidak jujur yang Anda berikan, semakin kecil peluang Anda untuk mendapatkan bantuan KPR.
Cicilan lain yang sedang berjalan
Selain pengeluaran rutin, Anda akan ditanya seputar cicilan lain yang Anda ambil, misalnya cicilan kendaraan bermotor, kartu kredit, perangkat elektronik, dan lain-lain. Bagi bank, total cicilan bulanan tak boleh lebih dari 30% penghasilan.
Bank mungkin akan memberikan toleransi jika total cicilan lama Anda dengan rencana cicilan KPR sedikit di atas 30%. Namun jika cicilan lama Anda sudah mencapai atau bahkan lebih dari 30%, akan kecil kemungkinan pengajuan KPR Anda diterima.
HAL-HAL YANG PERLU DITANYAKAN SAAT PENGAJUAN KPR
Jangan takut untuk mengajukan pertanyaan apabila ada hal yang perlu Anda ketahui lebih lanjut.
Saat wawancara adalah saat yang tepat bagi Anda untuk menggali lebih jauh seputar pengajuan KPR Anda. Jangan takut untuk mengajukan pertanyaan apabila ada hal yang perlu Anda ketahui lebih lanjut. Sebagai panduan, sebaiknya cari tahu soal empat hal ini pada saat wawancara berlangsung:
Lama proses pengajuan KPR hingga disetujui
Proses pengajuan KPR hingga disetujui memang cukup panjang, namun ini tergantung juga pada seberapa cepat Anda memenuhi persyaratan dan menyediakan dokumen-dokumen yang dibutuhkan. Setelah semuanya beres, tanyakan berapa lama proses pengajuan KPR ini diputuskan; baik diterima atau ditolak.
Hal ini berguna agar Anda bisa memperkirakan proses pengajuan ke bank yang lain seandainya permohonan Anda ditolak.
Penyebab KPR ditolak
Anda wajib mengajukan pertanyaan ini kepada bank. Jadi, seandainya KPR Anda ditolak, Anda tak perlu bertanya-tanya lagi. Jika KPR Anda ditolak meskipun semua persyaratan dipenuhi, Anda bisa menjadikan ini sebagai modal untuk mengajukan keberatan.
Sistem pemberlakuan denda dan penalti
Hampir semua bank mengenakan denda dan penalti jika Anda terlambat membayar cicilan ataupun ingin melunasi cicilan lebih awal. Namun, yang perlu Anda tanyakan adalah apa indikator denda atau penalti tersebut dilakukan.
Misalnya, berapa hari keterlambatan yang menjadi syarat pengenaan denda, berapa persen penalti jika ingin melunasi lebih cepat. Dalam situasi seperti apakah dispensasi denda telat bayar bisa diberikan, dan lain sebagainya.
Asuransi yang diberikan
Biasanya, produk KPR menyertakan atau mewajibkan keikutsertaan asuransi properti, terutama untuk asuransi kebakaran. Tanyakan perihal asuransi ini; apakah cicilan sudah mencakup premi, asuransi apa saja yang diberikan, berapa lama asuransi berjalan, dan sebagainya.
Nasib cicilan jika debitur meninggal dunia
Bagi sebagian orang, membicarakan kematian sebelum terjadi adalah hal yang tabu. Namun dalam dunia finansial, hal itu adalah kewajiban. Biasannya, cicilan juga termasuk premi asuransi jiwa. Jika Anda meninggal dunia, kewajiban Anda akan digantikan oleh pihak penyedia asuransi.
Tanyakan lebih lanjut perihal ini, termasuk ke mana rumah yang sudah Anda cicil nantinya akan jatuh, jika seandainya Anda meninggal dunia di tengah cicilan.
Simulasi
Simulasi adalah hal yang terpenting yang perlu Anda tanyakan. Simulasi artinya menghitung besaran KPR pada saat terjadi peristiwa tertentu. Misalnya, Anda ingin menyelesaikan cicilan lebih cepat pada tahun kedelapan dari 15 tahun yang Anda rencanakan.
Lewat simulasi, Anda bisa mengetahui secara rinci berapa sisa utang pokok, denda yang harus dibayar, cicilan tersisa, dan lain-lain.
Anda juga bisa meminta simulasi cicilan untuk beberapa pilihan jangka waktu, misalnya 10 tahun, 15 tahun, 20 tahun, dan sebagainya. Anda bisa mengetahui secara pasti berapa uang muka yang diperlukan, cicilan bulanan, dan sebagainya.
Simulasi mengenai cicilan tertunggak dan lain-lain juga bisa Anda minta simulasinya.
LAKUKAN INI SETELAH KPR DISETUJUI
Setelah menerima surat persetujuan KPR, jangan langsung terburu-buru membubuhkan tanda tangan.
Setelah pengajuan KPR Anda disetujui, bank akan memberikan surat penawaran, disebut juga offering letter. Surat penawaran ini mencakup semua detail seputar kredit dan kewajiban Anda.
Setelah menerima surat ini, jangan langsung terburu-buru membubuhkan tanda tangan. Baca dengan seksama dan pahami. Ada beberapa poin yang berpeluang untuk dinegosiasikan. Di bawah ini adalah beberapa poin dalam offering letter yang harus Anda perhatikan:
Bubuhkan catatan pada persyaratan yang terasa memberatkan. Anda bisa saja menegosiasikan hal ini dengan pihak bank.
Jangka waktu merespon surat ini biasanya 14 hari kerja. Jika Anda tidak merespon, bank akan membatalkan perjanjian. Seringkali, offering letter ini diberikan di hadapan notaris. Untuk mempercepat proses, Anda bisa langsung menanyakan hal-hal yang belum dipahami kepada notaris.
Surat ini disebut juga surat praperjanjian karena di dalamnya sudah terdapat kesepakatan.
Perjanjian kredit
Setelah surat penawaran, yang harus Anda perhatikan adalah surat perjanjian kredit. Surat ini berisi perjanjian yang mengikat kedua pihak dengan konsekuensi yang muncul setelahnya. Lakukan ini sebelum menandatangani surat perjanjian:
Baca dengan seksama setiap poin perjanjian di dalamnya. Pastikan Anda memahami sebelum menandatangani.
Apapun alasan Anda, jika Anda sudah membubuhkan tanda tangan, Anda tak bisa lagi mengelak dari segala kewajiban dan konsekuensi yang tercantum di dalam perjanjian.
Pastikan poin-poin yang tercantum di dalamnya sesuai dengan kesepakatan awal yang dibuat, termasuk suku bunga, jangka waktu, bunga fixed dan floating, denda, penalti, biaya provisi, dan lain-lain.
Jika terjadi ketidaksepahaman, jangan segan membicarakan dengan pihak bank atau notaris sebelum tanda tangan.
Jika ketidaksepahaman tidak menemui jalan keluar, lebih baik akhiri proses tanpa menandatangani perjanjian. Cari bank yang lain.
BIAYA EKSTRA UNTUK KPR
Anda harus menyiapkan biaya ekstra di luar harga rumah seperti jasa untuk notaris.
Selain menyiapkan dana untuk uang muka dan cicilan pertama, ada beberapa pos pengeluaran yang harus Anda antisipasi saat mengajukan KPR. Di antaranya adalah sebagai berikut:
Biaya notaris
Setiap kesepakatan jual beli harus disahkan oleh notaris agar sah dan berkekuatan hukum. Nah, Anda harus menyiapkan biaya uang jasa untuk notaris. Besarnya biaya notaris ini beragam. Di kota besar seperti Jakarta, bisa berkisar antara Rp2 juta - R 5 juta.
Pajak jual beli
Anda harus siap untuk membayar pajak penjualan yang mencaapai 5% dari total transaksi. Beruntung, saat ini banyak pengembang memberikan bonus Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan (BPHTB), yang besarnya juga mencapai 5% dari harga rumah dikurangi Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NJOPTKP).
Biaya Provisi
Biaya provisi ini adalah biaya administrasi yang dibebankan bank kepada Anda. Besarnya sekitar 1% dari total plafon KPR. Jika Anda mengajukan plafon pinjaman Rp350 Juta, maka provisinya adalah sebesar Rp3,5 juta.
Biaya Asuransi
Biaya asuransi mencakup asuransi jiwa dan biasanya asuransi kebakaran. Besarnya bermacam-macam, mulai 1%-5% dari total pengajuan KPR.
Kabar gembiranya, biaya ekstra ini bisa dinegosiasikan, baik dengan pihak bank ataupun pihak pengembang. Misalnya, ada pengembang yang bersedia menanggung biaya notaris. Ada juga bank yang sudah menyertakan biaya asuransi di dalam total plafon pinjaman. Sekali lagi, jangan takut untuk bernegosiasi.
HAL SEPELE YANG BISA MEMBUAT PENGAJUAN KPR ANDA DITOLAK
Jika bank tidak bisa menemukan lokasi yang Anda sebutkan dalam pengajuan persyaratan KPR, besar kemungkinan bank akan menolak KPR Anda.
Alamat tidak ditemukan
Pihak bank sudah pasti akan memverifikasi data-data yang Anda berikan, termasuk alamat tempat tinggal Anda. Selain itu, jika Anda adalah seorang profesional atau wiraswasta, bank akan mengecek alamat usaha Anda.
Jika bank tidak bisa menemukan lokasi yang Anda sebutkan dalam pengajuan persyaratan KPR, besar kemungkinan bank akan menolak KPR Anda.
Telepon tidak diangkat
Sama seperti alamat, pihak bank akan berusaha menghubungi Anda melalui nomor telepon rumah, tempat kerja, maupun nomor ponsel Anda. Jika salah satunya tidak diangkat, maka besar kemungkinan bank menolak pengajuan KPR Anda.
Referensi tidak merespon
Bank akan meminta referensi kerabat terdekat yang tinggal tidak serumah dengan Anda seperti saudara kandung atau orang tua, serta tempat Anda bekerja. Pastikan Anda memberitahukan kepada mereka perihal pengajuan KPR Anda.
Tidak memberikan informasi dengan benar
Jangan sekali-kali mencoba memberikan informasi yang tidak benar, baik seputar penghasilan, utang yang Anda miliki, dan lainnya. Bank memiliki sejumlah cara untuk memverifikasinya. Informasi yang tidak sesuai akan memperkecil peluang Anda mendapatkan pinjaman KPR.
Sudah siap membeli rumah? Satu hal yang pasti, jangan menunda jika memang sudah mampu. Jika belum, segera siapkan keuangan Anda agar mampu membeli rumah dalam waktu dekat, meski harus mencicil.
Pasalnya, harga rumah terus naik setiap tahunnya. Semakin lama Anda menunda, semakin mahal rumah yang menjadi incaran Anda.
baca juga:
- Yang Perlu Anda Ketahui Biaya-Biaya Yang Timbul Dalam Transaksi Jual Beli Properti
- Generasi Milenial: Jangan Pesimistis, Inilah 4 Tips Bagi Anda Membeli Rumah
No comments:
Post a Comment